开云app 首付15%! 广州房价大分化: 核心区21万/㎡ 远郊暴跌70%

2026年广州楼市彻底“冰火两重天”！一边是全面取消限购、首套首付低至15%、房贷利率跌破3%的重磅利好，一边是核心区顶豪卖出21万/㎡天价，远郊楼盘却从3.7万/㎡跌到1.1万/㎡，跌幅直逼70%。最新房价数据出炉，刚需改善怎么选？看完心里门儿清！

2026年1月（截至1月18日）广州楼市的基本盘先给大家摆清楚：全市二手房挂牌均价34815元/㎡，环比微降0.3%，同比还涨了4.96%；新房均价35615元/㎡，价格基本没波动。二手房彻底成了市场主力，2025年全年卖了10.88万套，占比超55%；反观新房，1月上半月才网签1006套，环比跌了40.5%，明显是推盘节奏拖了后腿。全市库存虽然同比降了10%，但外围区去化压力山大，部分区域要卖29个月才能清完。

再来看各区的具体房价，简直是两个世界：

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核心四区：高价坚挺，顶豪不愁卖

越秀区二手房挂牌均价53432元/㎡，环比微降0.3%，新房参考均价约10.8万/㎡，靠着北京路、东风路的优质学区资源，500-800万总价段房源最抢手；

天河区二手房挂牌均价52645元/㎡，环比仅降0.08%，新房参考均价约7.9万/㎡，珠江新城、金融城的产业红利加持，300-800万房源占成交总量的7成；

海珠区二手房挂牌均价40680元/㎡，环比微降0.1%，新房参考均价约8.1万/㎡，琶洲电商总部聚集，500-800万改善盘占比达5成；

荔湾区二手房挂牌均价35187元/㎡，环比下降1.9%，新房参考均价约5.8万/㎡，白鹅潭规划逐步兑现，300-600万房源是成交主力。

这里的优质改善盘根本不愁卖，畅销指数超90%！尤其是天河珠江新城，12月成交价环比涨了8%，顶豪侨鑫汇悦台直接卖出21万+/㎡的价格，挂牌才1个月就被秒了，有钱人抢房的速度是真快。

近郊区：冷热不均，有人欢喜有人愁

白云区二手房挂牌均价27105元/㎡，环比下降0.7%，新房参考区间4.7万-6.5万/㎡，白云新城、嘉禾望岗板块配套成熟，200-500万房源选择空间很大；

黄埔区二手房挂牌均价27992元/㎡，环比下降1.5%，新房参考区间3.8万-4.5万/㎡，科学城、老黄埔产业扎实，但全区库存超1.6万套，去化周期长达29个月；

番禺区二手房挂牌均价25346元/㎡，环比逆势上涨0.9%，开云(中国)官方app下载新房参考区间3.2万-4万/㎡，万博板块热度最高，绿城·玉海棠畅销指数98.6%，眼看就要清盘。

黄埔知识城的业主可就惨了，部分楼盘较巅峰期暴跌70%，从3.7万/㎡跌到1.1万/㎡，血亏几十万；而番禺240-250万的刚需户型，成了年轻人的香饽饽，卖得贼好。

远郊区：价格洼地，以价换量难翻身

南沙区二手房挂牌均价15792元/㎡，环比微降0.3%，新房参考区间2.5万-2.8万/㎡，主打南沙湾板块，可惜规划兑现速度慢，同比跌幅全市最大；

花都区二手房挂牌均价13328元/㎡，环比下降0.8%，新房参考区间1.7万-2.2万/㎡，新华中心是核心支撑，只能靠降价换销量，同比降幅超10%；

增城区二手房挂牌均价10699元/㎡，环比微降0.2%，新房参考区间1.6万-2万/㎡，新塘板块最热门，全是刚需盘，货量多到卖不完；

从化区二手房挂牌均价8859元/㎡，环比微降0.4%，新房参考区间1.2万-1.5万/㎡，街口板块配套最全，200万以下房源占比极高，是妥妥的价格洼地。

这里2万/㎡以下的二手房占了46.6%，很多老破小挂牌两三年都无人问津，业主急得直跺脚。

还有几个关键信息得提醒大家：2026年广州新房新增供应近4万套，同比降了18%，新规产品占一半以上，主要集中在黄埔、天河等四区；现在300-800万的改善型房源是全市主流，核心区占比超7成，外围区还是200-500万的刚需房唱主角；政策红利别错过，换房退税政策延续到2027年底，卖旧买新能退个税，首套公积金利率低至2.6%，能省一大笔钱。

最后给大家划重点：二手房实际成交价一般比挂牌价低5%-10%，新房价格看楼盘品质和地段，差异很大；核心区优质资产抗跌，远郊高库存区域还在跌，买房优先选产业配套成熟的板块；刚需可以看看番禺万博、黄埔科学城200-500万的现房，改善就盯天河金融城、海珠琶洲500-800万的改善盘，远郊买房一定要选国资背景的项目，别踩坑！