开云官方app 央行官宣“降息+降首付”, 税费也减, 2026购房福利全扎堆?

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2026年一开年，楼市就迎来了“政策红包雨”！央行接连官宣降息、降首付，财政部还下调了购房税费，不少准备买房的朋友都在问：“这波福利到底有多实在？现在是不是买房的好时机？”作为一直在帮朋友研究购房政策的普通人，我把这些新政扒得明明白白，所有内容都基于官方公告和公开数据，用大白话给大家讲清楚，不管是刚需买房还是改善置换，都能看懂自己能享多少优惠。

一、降息落地：公积金+商贷双降，月供直接省

这次降息不是单一调整，而是公积金贷款和商业贷款一起发力，而且存量贷款还能自动享受优惠，不用跑手续。

先看公积金贷款，根据央行2025年5月发布的《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，2026年1月1日起，存量公积金贷款利率同步下调0.25个百分点。现在首套5年以上公积金利率低至2.6%，二套也才3.075%；5年以下（含5年）首套利率2.1%，二套2.525%，是近几年的低位水平。

商业贷款方面，2025年5月LPR已经下调，1年期LPR3.0%，5年期以上3.5%。如果你的商贷重定价日是1月1日，2026年就能自动执行新利率，部分城市首套商贷利率最低能到3.05%，甚至有银行降到了3%以内 。

举个直观的例子，贷款100万、期限30年，用等额本息还款，公积金贷款月供从之前的4136元降到4003元，每月省133元，总利息能少4.76万元；商贷按3.05%利率算，每月比之前少还55-60元，总利息能省近2万元 ，积少成多也是一笔不小的开支。

二、首付下调：不限购城市最低20%，商办房也降

首付门槛降低，是这次政策最让刚需振奋的点，不管是住宅还是商办房，首付比例都有调整。

对于住宅，央行明确在不实施限购的城市，首套普通住房商贷最低首付比例原则上25%，还能向下浮动5个百分点，也就是说最低能到20%；如果有1套住房且贷款没结清，二套首付最低30%，比之前降低了不少。限购城市虽然按原规定执行，但整体首付压力也随着其他政策有所缓解。

商办房的政策更给力，央行1月15日刚官宣，商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，比之前大幅降低，主要是为了支持商办房地产市场去库存，有投资或经营需求的朋友可以关注。

简单说，以前买一套总价100万的房子，首付可能要30万，现在不限购城市最低20万就能上车，开云官方app下载直接减轻了前期资金压力，让更多刚需能凑够首付。

三、税费减免：三大税种齐降，换房能省数十万

除了贷款端的优惠，购房和卖房的税费也迎来大力度减免，财政部、税务总局的政策已经从2026年1月1日起执行。

首先是契税，全国范围内140平方米及以下的住房，不管是首套还是二套，契税税率都降到1%，是历史最低水平。以前买二套大户型可能要缴3%的契税，现在100万的房子能省2万元。

然后是增值税，个人销售购买不足2年的住房，征收率从5%降到3%，降幅40%；购买满2年的住房对外销售，依然免征增值税，大大降低了短期换房的成本。

还有个人所得税，“换房退个税”政策继续有效，出售自有住房后一年内重新购房，能按规定退还已缴的个人所得税；加上“满五唯一免个税”的规则，个税成本已经大幅降低。有朋友测算过，一线城市“卖一买一”最高能省数十万税费，置换压力小了很多。

四、一个真实细节

我表姐最近在准备换房，之前一直纠结首付不够、税费太高，迟迟没动手。这次政策出台后，我陪她去房产交易中心和银行咨询，工作人员帮她算了笔账：她要卖的房子满1年不满2年，按新政策增值税能省近3万元；想买的120平二套房，契税从3%降到1%，又省了2.4万元。而且她所在的城市不限购，二套首付能按30%算，比之前少缴10万首付。我们还在银行APP上查了她的商贷重定价情况，工作人员说1月自动调整后，每月月供能省80多元，她当场就提交了换房申请，说这波福利真是“及时雨”。

五、政策核心：支持合理需求，不是“炒房”信号

很多人看到这么多优惠，会疑问“是不是鼓励炒房？”其实完全不是。这一系列政策的核心是支持刚性住房需求和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

从政策设计来看，不管是首付下调、利率下降还是税费减免，都是精准瞄准真正需要买房的人，比如刚需上车族、想换更大房子的家庭，而不是给炒房者机会。而且各地执行“分类指导，因地施策”，限购城市依然保持原有调控，避免市场过热。

专家也说了，这些政策是为了降低合理住房消费的成本，让房地产行业回归居住属性，同时拉动相关产业发展，助力经济稳定。对于购房者来说，福利是实实在在的，但还是要根据自己的经济实力、还款能力来决策，不能盲目跟风。

你所在的城市首付比例和房贷利率降到多少了？这波购房政策有没有打动你？你会选择现在买房或换房吗？欢迎在评论区聊聊你的看法～

本文内容仅代表个人观点，基于中国人民银行、财政部、税务总局、住房和城乡建设部等部门公开政策文件、公告及官方解读整理，仅供参考，不构成任何购房建议和投资建议。各地购房政策、首付比例、利率水平、税费标准等以当地住建、税务、银行等部门官方发布为准，具体可咨询相关经办机构。投资有风险，决策需谨慎。请勿传播不实信息，理性看待房地产市场调整和政策红利。