开云官方app下载 楼市连跌44个月! 房价跌回5年前? 专家: 这几个信号最关键

文 |有风

最近大家聊楼市，基本都是唉声叹气的。

打开新闻，不是这个城市二手房降价，就是那个楼盘成交量创新低。

有人说楼市已经到底了，马上要反弹；也有人觉得还得跌，现在买房就是跳坑。

今天咱就好好唠唠，当前楼市到底是个啥情况，房价还能不能回到以前的好日子。

二手房跌跌不休，中产财富跟着缩水。

国家统计局数据显示，全国二手房价格已经连跌44个月了，这可不是个小数目。

有些城市跌得更狠，比如东部某二线城市，2021年高峰期一套120平米的房子能卖400万，现在挂牌240万都没人问，跌幅快40%了。

身边有个朋友，2020年高点买的房，现在账面上亏了近百万，每个月还着一万多的房贷，压力山大。

以前大家觉得买房是保值的，现在不少中产发现，房子成了财富缩水的"重灾区"。

二手房这边凉透了，新房市场日子也不好过。

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开发商为了稳住价格，明面上没怎么降，但成交量掉得厉害。

拿2021年对比，当时不少热点城市的新盘开盘就秒光，现在呢？一个月能卖出去以前一周的量就算不错了，有些楼盘成交量直接腰斩。

我去售楼处转过，以前销售爱答不理，现在追着你介绍优惠，又是送车位又是打折，但看房的人还是稀稀拉拉。

消费者心态变了，以前怕买不到，现在怕买亏了，都捂着钱包观望。

市场上还流行一种"政策王炸论"，总有人说国家会出大招救市，爱游戏房价肯定能涨回来。

这种心态有点像自我安慰。

去年各地出了不少政策，降首付、降利率、放宽限购，效果呢？短期有点动静，长期还是往下走。

房价涨跌不是政策说了算，得看市场本身。

老想着"房价还能起飞"，不如看看自己小区的挂牌量，是不是半年都没卖掉一套。

房价涨跌背后，藏着这些硬道理。

很多人觉得房价跌是暂时的，其实这轮下跌和2016-2021年的暴涨脱不了关系。

那几年房价跟坐火箭似的，不少城市翻了一倍还多，明显偏离了实际价值。

现在的下跌，更像是市场在"挤泡沫"，把之前涨太猛的部分吐出来。

这就像吹气球，吹太大会爆，现在放点气反而更安全。

一个城市的房子值不值钱，最终看的还是"内功"。

有好产业的城市，开云官方app比如有高新技术产业、金融业的，就业机会多，年轻人愿意来，房价就有支撑。

反之，那些产业单一、人口外流的城市，房子盖得再多也没人买。

收入水平也很关键，一个月挣5000块，房价却要2万一平米，谁买得起？还有房子本身，房龄老、没电梯、小区环境差的，跌得肯定比次新房狠。

住建部去年公布，2024年城镇人均住房面积已经到41平米了，户均超过1.1套。

啥概念？就是从"有没有房住"的阶段，已经走到"住得好不好"的阶段了。

以前大家抢着买房，是因为刚需多，现在大部分家庭都有房了，没那么多人急着买了。

再加上人口结构变化，年轻人越来越少，结婚生子的节奏也慢了，住房需求自然就下来了。

央行的数据更有意思，2024年城镇居民家庭住房拥有率96%。

这意味着没房的家庭已经很少了，剩下的要么是刚毕业的年轻人，要么是想改善的。

所以现在购房需求主要是"改善型"，比如小换大、老换新、郊区换市区。

这种需求不像刚需那么迫切，大家会挑挑拣拣，性价比不高的房子根本不考虑。

投资性购房的时代，怕是真的过去了。

2017年那阵炒房多疯狂，有人拿着钱到处摇号，觉得买房就是捡钱。

杭州金辉建发紫璋台大家还记得不？当时摇号中签率只有1.5%，抢到就是赚百万。

现在呢？二手房价比当时的新房还低，早期炒房客想出手，要么亏本金，要么砸手里。

现在二手房和新房价格倒挂的情况不少见，新房比二手房还便宜，谁还买二手的？炒房客一看没利润，自然就退出市场了。

说到底，楼市已经不是以前那个闭着眼睛买房都能赚钱的市场了。

"房住不炒"不是一句空话，而是未来的大方向。

对于普通购房者来说，现在买房得想清楚，是真的需要住，还是想投资。

如果是刚需自住，选个位置好、配套全的次新房，价格合适就可以考虑；如果是投资，那得悠着点，别指望短期翻倍了。

未来楼市会怎么样？我觉得大概率是"稳"字当头，不会大涨也不会大跌。

人口、产业、收入这些基本面，决定了房价很难回到过去的高点。

但也不用太悲观，好城市、好地段、好房子，依然有它的价值。

买房就像找对象，合适自己的才最好，别被市场情绪带着跑。